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群体迭代，补位者体验降级，个商场景更新，场首层关存量购物中间“调改大戏”不可不为。店新本系列，汽车关注存量商业从内而外、仍首由表及里的补位者平面新生之道。

此篇为，个商9城购物中间首层调改合成。场首层关

撰写丨熊舒苗 主编丨付庆荣

2022年的店新购物中间，洗牌的汽车浪潮一波接一波：

欧美快时尚再也不是“座上宾”，Innisfree、仍首欠缺日志频仍关店，补位者潘多拉、个商Lady M们的场首层关故事“失灵”；特斯拉也撑不住高租金，毅然封锁中国首店……

TA们都曾经是首层招商骄子。 损失了这些高承租力租户，购物中间该招谁来接棒？ 这成为了当下商业地产圈的“置顶”疑团。

基于此，赢商云智库以9个重点都市约200个标杆商场为样本，经由火析近一年首层品类及品牌之“沉”“浮”，探知购物中间招商趋向。

数听剖析

统计光阴：2021年10月1日-2022年9月30日

统计规模：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、武汉9个都市的标杆购物中间（上海、北京部份购物中间临时性封锁，2022年2季度开关店统计不纳入）

“品牌门店开关店比”=开店数/关店数，比值>1，展现品牌门店睁开泛起扩展形态（开店数>关店数）比值=1，展现品牌门店睁开持平（开店数=关店数）比值<1，展现品牌门店睁开泛起缩短形态（开店数<关店数）

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01

首层业态之“沉”

据赢商云智库统计，近一年 （2021年10月1日-2022年9月30日） 9个重点都市约200个标杆商场中， 首层新开店2700多家，新关店3100多家，开关店比0.88 ，泛起缩短。

上行较清晰品类中， 男装 最疲软， 美妆照料护士、时尚配饰 压力山大。

典型品类解读：

一、时尚配饰

时尚配饰于首层中占比力低，虽调解数目未多少，但以关店为主， 开关店比仅有0.43 ，在往年Q3关店数至多。

施华洛世奇、潘多拉 等内洋品牌最“惨”，高光向下的它们，清晰后劲缺少。原质料为非珍贵金属，“故事”化营销策略带来的品牌溢价稀释，再难以感动谋求高性价比、高保值黄金珠宝的“理性”破费者。

而以“海量名目+平价策略+量版式自选”为卖点的国产物牌亦未能必然， ME+、BA饰物局 等新兴饰品会集店都面临着“有人气、没钱赚”的为难顺境，不患上不洒泪告辞高租金的首层。

二、美妆照料护士

首层美妆照料护士调解措施大，调解门店数超400家 （新开店+新关店，下同） ， 开关店比0.77 ，近一年初店量仅次于女装。

韩潮祛魅，平价韩妆正被年迈人扔掉，已经制霸首层的 Innisfree 门店大幅缩短， LANEIGE、WHOO后 也难逃关店。

国货物牌中，高调的 欠缺日志 “遁”了。不断盈利之下，抉择降本增效，砍掉大批线下门店，占有“租金大头”的首层门店首当其冲。

取而代之的，是纯朴品牌 Gucci、Givenchy、CHANEL、Dior的美妆品牌 ，以及去年才进驻中国的奢华香氛 CREED 、英国彩妆品牌 Charlotte Tilbury 。尽管前2年被国货美妆抢了风头，但“实力派”的欧美高端美妆，不断是金字塔尖客群的心头好。此外，条理相对于较高的美妆会集店 Beauty Choice、SEPHORA 亦在首层有一席之地。

分都市来看， 广州 商场首层最不爱美妆， 成都 调改数目至多、 深圳杭州 为唯二上行都市。好比往年七夕节之际，成都银泰城三铺齐开：兰蔻（LANCÔME）、圣罗兰（Yves Saint Laurent）植村落秀（shu uemura），均为高化品牌。

三、女装

首层女装占比高，总调解门店数目超500家， 开关店比0.71，关店数目高居NO.1 。近些年来，服饰行业泛起颓势，良多女装品牌加码线上渠道，缩减线下门店、或者将首层门店转移到二层，降本增效。

关店较多的品牌，以中高端女装为主，如 ochirly、MISS SIXTY、阿玛施、VERO MODA、ONLY 。相较之下，中档品牌 chuu 展现抢眼，新开8店，为逆势拓店之典型。

分都市来看， 广州、成都、深圳、上海 首层女装均在大幅撤退，这些都市商场租金相对于较高、市场变更对于品牌侵略较大。

四、服饰会集店

首层服饰会集店占比亦较高，且门店面积大、租金贡献率高，可是，其缩短颇为清晰。总调解数目近400家， 开关店比0.64 。

CK、LEE、DIESEL、To妹妹y Hilfiger 等内洋品牌老化上行，CK旗下品牌 CK Jeans、CALVIN KLEIN PERFORMANCE 均关店10家摆布；国内外平价快时尚清晰缩短，搜罗 H&M、MECITY、ZARA、WESTLINK、GAP 等；纯朴品买手会集店 ifidol 封锁多家门店，淡出市场。

不外，仍有 波司登、UR 逆势扩展，成为首层“香饽饽”；英国潮牌 Acupuncture、UDX 潮奢名品会集店、先锋国潮陌头品牌 bossini.X 等泛滥新锐潮牌，以燎原之势撑首先层服饰会集店品类“半边天”。

分都市来看， 北京 首层服饰会集店关店最清晰。以三里屯旷古里为例，近一年首层封锁约10家服饰会集店，调入多家小众、时尚品牌。潮牌服饰b+ab的位置被UNITED TOKYO替换，美国快时尚品牌HOLLISTER一层地域成为了网红汉堡店SHAKE SHACK。

五、鞋类

始终以首层为主沙场之一鞋类， 开关店比0.57，总体“逃离” ，仅有零星实力派坚守。

Skechers、ecco、ADIDAS ORIGINALS 首层关店10家以上，UGG、CONVERSE亦有良多关店。逆势开店品牌中， New Balance、BELLE 为佼佼者，前者最近有良多出圈鞋款，后者经由年迈化策略翻红。

分都市来看，各都市差距不大，首层鞋类均以缩短为主，天津最为清晰。

02

首层业态之 “浮”

有人撤场，也就象征着，有人补位。那，谁是“补位能手”？

据赢商云智库统计，往年购物中间首层拓店上行品类中，综合来看， 休闲餐饮、汽车4S店/体验店、黄金珠宝 牌面较稳。而 行动装 虽部份上行，但实际在往年Q2起已经转向缩短。

典型品类解读：

一、休闲餐饮

首层休闲餐饮 开关店比1.21 ，睁开向好，饮品扩展最为清晰。已经这个品类是购物中间不起眼的“小脚色”，如今已经是首层的凤毛麟角。坚守出进口黄金位置，成为实打实客流收割机。

饮品之中，咖啡最受首层喜爱，能手如林。新锐品牌 M stand “霸气侧漏”，扩展激进，首层新开店近30家；同为超新星的 Manner coffee 紧随其后，亦有10余家首层新店； Peet's Coffee、奈雪PRO、Seesaw Coffee、LAVAZZA、瑞幸咖啡 等也在加码首层，新店6家以上。

茶饮被咖啡抢过风头，头部品牌策略激进，削减放缓，致使缩短。不外，仍有国风茶饮代表品牌 霸王茶姬 ，首层新店9家； 阿嬷手作、蔻蔻椰、茉莉奶白、ARTEASG 等也有3家以上首层新店。

烘焙甜品企稳。从购物中间首层进入，扑面而来的那股烘焙香味儿，最入耳心。新中式烘焙、西式烘焙、酸奶、冰淇淋，百花齐放。 虎头局渣打饼行 展现单薄，开出10余家首层新店， 泸溪河、布歌东京、butterful&creamorous、Blueglass Yogurt 等为首层骄子。

都市方面， 深圳、杭州 首层休闲餐饮更迭快。近一年，深圳河汉COCO City首层调出半仙豆夫、阿甘锅盔、陌甜桃花茶等10余家店，调入当下正热的瑞幸咖啡、新中式烘焙泸溪河、榴芒一族、夸父炸串公司等10余家新店。

二、汽车4S店/体验店

虽说特斯拉封锁中国首家购物中间店，一度成为新能源汽车总体逃离商场的热议信号。但据赢商云智库统计，近一年来，商场首层汽车4S店/体验店 开关店比高达2.45 ，清晰扩展，偏心龙湖天街、万达广场、凯德广场/MALL。

特斯拉在撤，但造车新权柄争相进mall的风潮仍是正酣。商场一楼大厅有着三四家造车新权柄的展区，极为罕有，无意分致使就连扶梯旁的一隅之地也不会放过。承租能耐强、租赁面积大，新能源汽车品牌大大缓解了商场首层“掉铺”压力。

良多品牌扩展激进， 极氪汽车、一汽公共ID.HUB、零跑汽车、VOYAH岚图汽车、Arcfox、smart汽车 等均有10家以上首层新店。

各都市首层汽车4S店/体验店均清晰上行，其中 广州、杭州 最清晰。

往年，广州百信广场在东区打造新能源汽车专区，引入小鹏、比亚迪、福特新能源、公共新能源等品牌；

杭州西溪印象城，新引进零跑、林肯、多少多、事实、岚图等；

深圳海雅缤纷城在L1层打造的新能源主题空间NEA LAB源力车馆开馆，集齐小鹏、哪吒、极氪、Arcfox等品牌……

三、黄金珠宝

首层黄金珠宝小幅扩展， 开关店比1.20 。近两年，黄金珠宝睁开势头精采，不论成熟连锁品牌仍是小品牌，开进首层被迫强烈。

详细看，艺术珠宝品牌 CRD克徕帝 以9店领衔， 六福珠宝、老庙黄金、周生生、Darry Ring、老凤祥 亦有5家以上新店。不外，有人欢喜有人愁，功劳下滑的 I Do 封锁了约15家首层门店。

都市方面， 武汉、成都、上海 首层较喜爱黄金珠宝。

见微知著，首层品类之沉浮，着实反映着当下实体商业之现状。

上行的品类居多，美妆、女装、快时尚这些已经的首层王者，日益黯然；而上行品类中，“能打”的未多少，且有确定规模性—— 休闲餐饮承租面积较小，新能源汽车以及黄金珠宝目的性破费特色清晰、吸客力相对于弱 。

“填场”的赶不上“掉铺”的，估量后续较长一段光阴内，商场首层招商仍挑战重重。 不光需要处置兵临城下的空铺补位下场，更要有恃无恐，合时而变调解经营策略。

作为揭示橱窗、看家门面，首层是一座mall租金“天花板”，差距气焰、规范的品牌在这里进收支出，组成一个个新的盛行风向标。会玩的商场，要追风，还要造风。

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